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土地招标拍卖与房地产价格

叶剑平

    许多观点认为土地使用权招标拍卖使房价上升，其经常举的例子就是杭州的房价持续上升，当然地价上升引起房价上升论者不会举厦门及其他城市的例子，厦门等城市也是较早实现招拍挂的。要说房地产价格形成因素很复杂，但其形成有两大理论基础：一是成本决定价格论，一是市场供求决定论。成本决定价格认为：地价上升了，房地产的价格也就上升，否则开发商怎么承受得了?开发商是一定会把成本转移给消费者的。因此许多人(特别是开发企业)认为地价上升引起房地产价格的上升，而据统计招标拍卖的地价比协议出让的高30％左右，因此认为房地产价格的上升都是招标拍卖惹的祸。市场供求论者则认为房地产价格由供求决定的，当供不应求时价格上升，供过于求价格下降，与成本关系甚微.试想在协议出让时，有些开发商取得的土地成本很低，但开发商并没有因此让利，使房价降低。哪位看到市场可以卖高价而开发商却低价销售的?除了经济适用房是政府定价(限价)外，其他商品房的价格都是随行就市的。我们来看一下房地产的价格构成：房地产价格(P)＝熟地价(Lc)＋建筑成本(Bc)＋税费(T)＋企业利润(R)。

    当设计方案确定的情况下Bc和T是刚性的(保证质量不能偷工减料，合法经营不能偷税漏税)，没有太多的调整余地，则P由R和Lc决定，当企业预期利润不变的情况下，地价成了决定房地产价格的唯一因素，如果按供求决定论解释上述公式则是房地产价格一定时，地价的上升将引起开发企业利润下降。以上说明在一个理性、充分竞争的市场条件下，通过竞争房地产企业只能获取社会平均利润，当利润低于预期的话高地价不可能成交。但在一个短缺的市场条件下，任何成本的提高都会转移给消费者。如杭州市，由于市区土地有限，而置业者对天堂美誉的杭州异常青睐，发展商对未来预期看好，敢于高价获取土地，因为高成本的土地可以通过高房价转移。房价和地价谁是因谁是果的问题和先有鸡还是先有蛋的问题是相似的。房价的上升必然带来地价上升，而地价上升必然期望房价的上升。如果市场预期不好，高房价或高地价都是不可能的。因此招标拍卖使市场公开，消除隐形成本(灰色成本)，加上房地产信息充分的话，应该是一种相对好的方式。招标拍卖不是房地产价格上升的原因，市场供求才是决定价格的主要原因。

一.  关于协议、招标、拍卖出让土地使用权

    叶剑平认为，我们建立土地市场的主要目标是为人们生产、生活提供所需的土地，通过市场使有限的土地资源得到合理配置和最佳利用。因此，土地市场的建立应该遵循公开、公平、公正的原则，同时使交易成本最低，效率最高。协议、招标、拍卖都是市场常用的交易方式，但协议出让之所以被攻击，是因为在现行制度下，其价格形成过程中不能遵循“三公”原则，容易产生暗箱操作，引发官员的腐败。但不能否认协议出让从效率角度而言是高效的。招标、拍卖符合“三公”原则，但交易成本、效率并非最优。因此我认为对于竞争性强的地块可以采用招标、拍卖方式出让土地，对于非完全竞争的土地可以采用协议，但关键是协议过程和协议价格要公开透明。不要搞一刀切，只要制定好规则，协议出让不等于暗箱操作或腐败，它也是市场行为。

二.  土地储备与土地市场

    建立土地储备制度的目的是一个口径为市场提供土地，保证土地市场的稳定和有序。但土地储备也要按市场规律办事，即使土地资源配置效率高、成本低。要做到这一点，需要界定好目前各城市土地储备中心的功能定位，将可以市场化的功能剥离出去(如一级土地开发)。如果把土地储备比喻为粮仓的话，储备中心的工作者应该是粮食保管员。当然不是一般的保管员，而是能够把握市场脉搏，确定进多少、出多少的智能化的保管员。由于政府要保证市场的稳定、有序，所以土地供应量是有计划、有步骤的，土地的储备量也应该是科学合理的。过多的土地储备增加政府的成本，过少的土地储备易引起土地供应短缺造成市场动荡。

三.  政府应该用市场的手段调控市场

    常常有媒体报道政府官员为高房价着急，表示要想法把房价降下来，而市场的反映是不降反升。这说明市场不相信表态，而相信经济规律。因此，作为政府主管部门应该掌握用市场的方法调控市场。市场方法主要有：一是供应量的调节。通过供应调整市场，是最有效的方法。二是信息发布。信息发布要加强，政府是市场的监督者，没有市场监督者的声音是不完善的市场。目前媒体报道多的是企业的声音，而政府的声音很弱。政府拥有最全面的信息，从立项到销售、从土地储备到供应，如果市场信息充分了，未来预期明确，投资者的决策就理性，而不会盲目跟从，市场就稳定。三是金融产品。政府层面通过对金融产品的控制，调节市场资金的投入。如设立土地一级开发基金、发行基础设施开发短期债券等等，以及政府财政、税收的调节。

    总之，政府应该通过市场手段调控市场，而不是简单的行政指令。要做到这一点，必须建立有效的土地市场监测系统，对市场发展态势进行密切关注，为调控市场提供决策依据。